Een verkoopmakelaar dient de belangen van zijn klant centraal te stellen, ook als hij daardoor zijn courtage misloopt.

Bemiddeling en courtage

Bij de  verkoop van een huis kan gebruik worden gemaakt van een verkoopmakelaar. De verkoper sluit met de makelaar een zogeheten bemiddelingsovereenkomst. In deze bemiddelingsovereenkomst wordt vaak een percentage van de koopsom als courtage voor de makelaar afgesproken.

Courtage en beroep op financieringsvoorbehoud

Nu doet zich de volgende casus voor. De koper sluit met een verkoper een koopovereenkomst onder voorbehoud van financiering.  Inroepen van het voorbehoud is alleen mogelijk als de koper twee afwijzingen kan overleggen. Voorts blijkt dat de koper de financiering niet rond krijgt. Koper beroept zich op het financieringsvoorbehoud middels een e-mail met als bijlage één afwijzing van een bank en de mededeling dat de tweede afwijzing zal volgen. Verkoper aanvaardt het beroep op het financieringsvoorbehoud. Case closed zou je zeggen. Toch niet helemaal. De verkoopmakelaar stelt zich namelijk op het standpunt dat het de koopovereenkomst niet is ontbonden. Volgens hem  is niet voldaan aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud, zijnde het overleggen van twee afwijzingen, met als gevolg dat hij recht heeft op de overeengekomen courtage.

Belangen van klant centraal

Deze zaak is uitgevochten tot ons hoogste rechtscollege (de Hoge Raad (HR))met het volgende resultaat: de HR oordeelt dat een verkoopmakelaar op grond van de wet zich dient te gedragen als een goed opdrachtgever. Dit maakt dat de makelaar de belangen van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen. In deze casus houdt dat in dat een verkoopmakelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een financieringsvoorbehoud dient te aanvaarden, indien de verkoper instemt met de inroeping van het financieringsvoorbehoud. Kortom de makelaar kon naar zijn centen fluiten, alsnog Case Closed!

Gevolgen voor de praktijk

Voor de praktijk betekent het voorgaande dat het opstellen van bemiddelingsovereenkomsten nauw luistert. Wijs uw cliënt makelaars op de risico’s en indien nodig neem contact met ons op. Wij informeren u en uw cliënt graag over de do’s en don’ts bij het opstellen van een bemiddelingsovereenkomst.