Onderhuur van bedrijfsruimte, een goed idee?

Stel, u verhuurt een bedrijfsruimte en uw huurder wil een gedeelte van de bedrijfsruimte onderverhuren. Hoe gaat u daar dan mee om en wat zijn de risico’s?

ROZ-model

Meestal gebruiken verhuurders van bedrijfsruimte een zgn. ROZ-model. Deze modellen zijn vrij uitgebreid en over het algemeen zijn de afspraken daarin gunstig voor verhuurders. Het ROZ-model zegt over onderhuur dat dit niet is toegestaan, tenzij de verhuurder schriftelijk toestemming geeft voor onderhuur. Als u geen ROZ-model gebruikt, is het verstandig om een dergelijk artikel aan uw huurovereenkomst toe te voegen. Dan heeft u in ieder geval de regie over een eventuele onderhuur.

Waar moet u op letten?

Waar moet u dan op letten bij een onderhuurder? Een eerste check is altijd de persoon en het bedrijf van de onderhuurder. Daarvoor kunt u de KvK en het ID checken, een antecedentenonderzoek doen of navraag doen in de omgeving. Verder is het van belang om eerst vast te stellen onder welk huurregime de (onder)huur valt. Als u een winkelruimte verhuurt, valt dit onder het huurregime van 7:290 B.W. en heeft de huurder verregaande huurbescherming. Gaat het om een kantoorruimte, dan valt het onder het huurregime van 7:230A B.W. en is er sprake van een wat mindere bescherming als het gaat om opzegging en huurtermijnen, maar geniet de huurder wel ontruimingsbescherming. Het onderscheid tussen de twee soorten bedrijfsruimtes is in de praktijk niet altijd logisch of duidelijk.

Het kan in bepaalde gevallen zo zijn dat tussen de verhuurder en de hoofdhuurder het 290 regime geldt en tussen de hoofdhuurder en de onderverhuurder het 230A regime. Denk bijvoorbeeld aan een onderhuurder die een kantoortje huurt in een winkelpand. En het kan ook zo zijn dat  de onderhuurder zich tegen ontruiming verzet, omdat hij uit hoofde van artikel 230A ontruimingsbescherming geniet. De onderhuurder kan weliswaar niet zelfstandig een verzoekschrift indienen tot onruimingsbescherming, maar hij mag wel verlangen van de onderverhuurder dat deze ook zijn belangen behartigt. En de rechter weegt bij een verzoek tot ontruimingsbescherming van de huurder ook de belangen van de onderhuurder mee. Het is daarom verstandig om in het huurcontract bedingen dat als de hoofdhuurder uit het pand gaat, de onderhuurder ook moet ontruimen

Bestemming

Een ander punt om op te letten is de bestemming van het pand en de vergunningen die daarbij horen. Het is verstandig om in het onderhuurcontract de bestemming van het pand strikt te omschrijven. En om te checken of de onderhuurder voldoet aan de vergunningen die eventueel bij de bedrijfsvoering horen.

Herstel en gebreken

Tenslotte is het belangrijk om goede afspraken te maken over gebreken en herstel aan het pand. Maak een proces-verbaal van oplevering aan het begin en aan het eind van de onderhuur. En leg de gemaakte afspraken omtrent herstel van gebreken goed vast in een contract.

Onderhuur van bedrijfsruimte kan een goede oplossing zijn voor zowel verhuurder als huurder, maar let dus wel op de valkuilen. Een jurist van Extendum kan u daarbij van dienst zijn!