Een geschil over oververhitting van huurwoning

In dit item gaat het over een recente opmerkelijke uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (kantonrechter) van 17 juli jl¹. Het betreft een geschil over oververhitting van een huurwoning.

De casus

Een huurder huurt een nieuwbouwappartement uit 2020 van De Alliantie. Hij heeft meermaals over de warmte in de woning geklaagd bij De Alliantie en is naar de Huurcommissie gestapt met een verzoek tot huurverlaging. De Huurcommissie heeft dat verzoek afgewezen, maar zij heeft later erkend dat zij ten onrechte een rapport van een adviesbureau niet heeft meegenomen in haar beoordeling.

Rapport adviesbureau

Uit het rapport blijkt o.a. dat de oververhitting in de woning wordt veroorzaakt door zoninstraling. Het beperken daarvan kan, door zonwering aan de buitenzijde van de woning te plaatsen waardoor de zoninstraling kan worden ingeperkt en de woning minder snel zal opwarmen. Ook is het advies om alle ramen in de woning bij warme dagen volledig open te zetten (in de ochtend en avond), wanneer de buitentemperatuur lager ligt dan de binnentemperatuur.

Procedure kantonrechter

De huurder start een procedure bij de kantonrechter en stelt dat sprake is van een gebrek aan de woning, omdat het van mei tot en met oktober erg warm wordt in de woning, ondanks dat hij de woning voldoende ventileert. Hij vordert dat De Alliantie het gebrek (oververhitting) verhelpt door zonwering in de vorm van screens aan de buitenzijde te plaatsen, of dat het gebrek op een andere deugdelijke manier wordt verholpen. Daarnaast vordert hij een huurverlaging.

De Alliantie voert aan dat er geen gebrek is aan de woning. Volgens haar ventileert de huurder zijn woning onvoldoende, de huidige raambekleding van de huurder zorgt voor de warmte in de woning en hij moet lichtere raambekleding aan de binnenkant ophangen. De woning voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit.

De uitspraak

Volgens de kantonrechter is er wel degelijk sprake van een gebrek. Er is sprake van een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden nieuwbouwwoning uit 2020. De huurder hoeft niet te verwachten dat de woning uitsluitend op een acceptabele temperatuur is te krijgen als hij gedurende meerdere maanden per jaar, zodra het buiten koeler is dan binnen, alle ramen wagenwijd geopend moet hebben. Dit geldt des te meer voor dit appartement, dat op de tweede verdieping ligt in een stedelijke omgeving in de buurt van een treinstation.

Dit wordt niet anders door de stelling van De Alliantie dat de huidige raambekleding van de huurder de oorzaak van de oververhitting zou zijn en dat witte of lichte raambekleding aan de binnenkant het hitteprobleem zou verhelpen. Uit het rapport blijkt namelijk dat de oververhitting in de woning wordt veroorzaakt door zoninstraling en dit kan worden beperkt door zonwering aan de buitenkant van de woning te plaatsen.

De kantonrechter wijst de vordering van de huurder toe in die zin dat De Alliantie het gebrek aan de woning binnen twee maanden na de datum van deze uitspraak moet herstellen en dat de kale huurprijs met 20 procent wordt verminderd zolang het gebrek er is. De huurder kan namelijk niet aan De Alliantie voorschrijven hoe zij het gebrek verhelpt en hij kan daar ook geen voorwaarden aan verbinden. Het is aan De Alliantie om te bepalen hoe zij het gebrek herstelt.

Deze uitspraak kan door huurders worden aangegrepen indien ook zij te maken hebben met oververhitting in hun gehuurde woning, ook als die woning aan de bouwvoorschriften (Bouwbesluit) voldoet. De oververhitting wordt gezien als een gebrek die het woongenot aantast. Verhuurders moeten dan in actie komen en maatregelen treffen om het gebrek, de oververhitting, te verhelpen.

Meer informatie

Voor meer informatie over huurkwesties, of een ander juridisch onderwerp, kunt u contact opnemen met mr. Judith Anema.

¹Rechtbank Midden-Nederland, 17-07-2024,ECLI:NL:RBMNE:2024:4380;